Sekrety rynku w Dubaju: 4 prawdy, których nie znajdziesz w broszurze

Każdy, kto interesuje się inwestowaniem w nieruchomości, słyszał o Dubaju. To rynek, który przyciąga jak magnes obietnicą wysokich zwrotów, bezpieczeństwem i luksusowym stylem życia. Kolorowe katalogi deweloperów pokazują baseny na dachach i idylliczne widoki z okien. Ale sukces na tym rynku rzadko wynika z oglądania obrazków. Wyjaśnień udziela ekspert z AMRI Estates.

Wielu początkujących inwestorów wpada w te same pułapki, ponieważ skupiają się wyłącznie na aktywie, a nie na procesie. Co dzieje się po podpisaniu umowy? Jak realnie wygląda zarządzanie nieruchomością z odległości tysięcy kilometrów?

Aby zrozumieć, na co naprawdę trzeba się przygotować, poprosiliśmy o komentarz ekspertów, którzy na co dzień przeprowadzają takie transakcje.

„Problem numer jeden to brak cierpliwości i presja FOMO (Fear of Missing Out)” - mówi Paweł Szczepański, doświadczony analityk rynku premium z AMRI Estates. „Ludzie widzą premierę nowego projektu, kolejki w biurze sprzedaży i podejmują decyzję w pięć minut, bo boją się, że stracą okazję. Tymczasem w Dubaju najlepsze okazje to te przemyślane”.

Zapytaliśmy Pawła Szczepańskiego, jakie są te „ukryte” aspekty inwestowania, o których dowiaduje się dopiero po fakcie. Oto cztery kluczowe obszary.

1. Mit „samotnego wilka”. W Dubaju potrzebujesz zespołu, nie tylko agenta

Wielu inwestorów z Polski zakłada, że wystarczy im jeden agent nieruchomości. To błąd. Sukces w Dubaju zależy od zbudowania małego, lokalnego zespołu, w którym każda osoba ma inną rolę.

Po pierwsze, agent nieruchomości. Ale jego rola powinna być rolą konsultanta i analityka rynkowego, a nie tylko sprzedawcy. Musi on rozumieć Twój cel: czy szukasz stabilnego dochodu, czy szybkiej spekulacji?

Po drugie, niezależny prawnik lub licencjonowany doradca (conveyancer). To on przeanalizuje za Ciebie umowę deweloperską (SPA). Umowy te bywają skomplikowane i choć rynek jest regulowany przez RERA, diabeł tkwi w szczegółach dotyczących kar umownych, terminów płatności czy standardu wykończenia.

Po trzecie, specjalista od transferu walut. Przelewanie milionów złotych przez swój bank detaliczny to strata pieniędzy. Różnice na kursach (spreadach) przy dużych transakcjach są ogromne. Profesjonalni brokerzy walutowi potrafią zaoszczędzić inwestorowi tysiące złotych na jednej transakcji.

Po czwarte, zarządca nieruchomości. O tym za chwilę.

2. Szok związany z odbiorem kluczy. Co to jest „snagging”?

W Europie przyzwyczailiśmy się do pewnych standardów. W Dubaju, przy tym tempie budowy, jakość wykończenia potrafi być bardzo różna. Kiedy deweloper oddaje Ci klucze do nowego mieszkania, zaczyna się proces zwany „snagging”.

Mówiąc wprost, jest to profesjonalne szukanie usterek.

Inwestor ma zazwyczaj krótki czas na inspekcję nieruchomości i zgłoszenie deweloperowi wszystkich wad: od porysowanej szyby, przez źle położony silikon w łazience, po problemy z działaniem klimatyzacji.

Czy jesteś w stanie polecieć do Dubaju na tydzień, by z lupą sprawdzać każdy kąt w swoim nowym apartamencie? Zapewne nie. Dlatego niezbędna jest wynajęta, profesjonalna firma „snaggingowa” lub zaufany zarządca, który zrobi to w Twoim imieniu. Pominięcie tego etapu oznacza, że będziesz musiał naprawiać te usterki na własny koszt.

3. Realia zarządzania, czyli Ejari i DEWA

Wielu inwestorów myśli: „Wynajmę mieszkanie znajomemu lub wrzucę na portale i będę zarządzał sam zdalnie”. To nierealne z dwóch powodów: prawnego i logistycznego.

Po pierwsze, prawo. Każda umowa najmu w Dubaju musi być zarejestrowana w rządowym systemie Ejari. Bez tego jest nieważna. Nie możesz legalnie wynajmować nieruchomości „na słowo”.

Po drugie, logistyka. Kto podpisze umowę z najemcą? Kto pobierze od niego czeki z kaucją i czynszem (w Dubaju czynsz często płaci się z góry w 1, 2 lub 4 czekach)? Kto pójdzie do urzędu, by podłączyć media (DEWA - Dubai Electricity and Water Authority) i kto je rozliczy po wyprowadzce najemcy?

Próba zaoszczędzenia 5 czy 7 procent na profesjonalnej firmie zarządzającej (Property Management) kończy się zazwyczaj frustracją, pustostanami i problemami prawnymi. To musi być wkalkulowany koszt inwestycji.

4. Ukryte ryzyko walutowe (po Twojej stronie)

To aspekt dla zaawansowanych. Inwestorzy cieszą się, że dirham (AED) jest sztywno powiązany z dolarem amerykańskim (USD). Daje to ogromną stabilność. Zarabiasz w walucie powiązanej z dolarem.

Gdzie jest ryzyko? Po Twojej stronie.

Jeśli Twoje dochody są w złotówkach (PLN) lub euro (EUR), a raty za nieruchomość "off plan" płacisz w dirhamach, to bierzesz na siebie ryzyko kursowe. Jeśli złotówka osłabi się w stosunku do dolara o 10%, Twoja rata w Dubaju nagle staje się o 10% droższa, mimo że cena w dirhamach się nie zmieniła.

To samo dotyczy zysków. Odbierasz czynsz w stabilnych dirhamach, ale jeśli chcesz transferować te zyski do Polski, ich realna wartość w złotówkach będzie się wahać z miesiąca na miesiąc.

Wnioski

Inwestowanie w Dubaju to nie jest pasywna przygoda. To aktywny proces biznesowy, który wymaga profesjonalnego przygotowania i lokalnego wsparcia.

„Sukces zależy od tego, czy inwestor traktuje ten zakup jak poważne przedsięwzięcie biznesowe” – podsumowuje Paweł Szczepański. „Czy ma strategię, czy rozumie koszty operacyjne i czy ma zaufanych ludzi na miejscu. Reszta to już tylko formalność”.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o tym, jak zbudować taki profesjonalny system inwestycyjny i uniknąć pułapek, warto skonsultować się ze specjalistami, którzy znają ten rynek od podszewki, jak zespół AMRI Estates gdzie uzyskasz bezpłatną konsultacje.