Odszkodowanie za wywłaszczenie mienia na cele publiczne

Właściciele tracący pod cele publiczne prawa do nieruchomości powinni oczekiwać „słusznego” odszkodowania. Niniejszy artykuł wyjaśnia, kto jest odpowiedzialny za określenie wartości mienia i czy możliwe jest zwiększenie kwoty odszkodowania po złożeniu odwołania.

Określenie wartości praw do nieruchomości odjętych w wyniku wywłaszczenia

Zgodnie z polskimi przepisami, wywłaszczenie może nastąpić tylko w zamian za odszkodowanie uznane za „słuszne”. Odjęcie praw do mienia musi służyć też celom publicznym (np. budowie drogi, lotniska, szkoły, zbiornika retencyjnego). Odszkodowanie jest ustalane przez odpowiednią jednostkę administracyjną, na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca wykorzystuje różne podejścia wyceny wartości nieruchomości, dostosowane do specyfiki danego przypadku. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wymienia:

• Podejście porównawcze: stosowane, gdy dostępne są dane o cenach transakcyjnych porównywalnych nieruchomości. Jest to metoda preferowana przy wycenie nieruchomości mieszkalnych oraz niezabudowanych działek.
• Podejście kosztowe: używane, gdy brak jest informacji o cenach transakcyjnych podobnych obiektów.
• Podejście dochodowe: zastosowanie znajduje przy wycenie nieruchomości generujących zyski.
• Podejście mieszane: jest to kombinacja różnych podejść wyceny.

Zasada korzyści w odszkodowaniu za wywłaszczenie

Rzeczoznawcy majątkowi biorą pod uwagę obecne przeznaczenie nieruchomości oraz możliwy wzrost jej wartości wynikający z realizacji celu publicznego. W operacie szacunkowym wskazywana jest wyższa wartość. To postępowanie odzwierciedla tzw. „zasadę korzyści”.

Szczególnie problematyczne może być ustalenie wartości działek przeznaczonych na drogi. Gdy brak jest danych transakcyjnych, to – w zależności od przypadku – określenie wartości może zostać oparte na wycenie działek, z których wydzielono drogi, lub na przeznaczeniu sąsiednich gruntów (tzw. przyległych). Rzeczoznawca może podnieść wartość nieruchomości o maksymalnie 50% na podstawie analizy rynkowej, co określane jest mianem „małej zasady korzyści”.

Procedura odwoławcza od odszkodowania za wywłaszczenie

Jeśli podczas ustalania odszkodowania doszło do naruszenia przepisów, istnieje możliwość złożenia odwołania w ciągu dwóch tygodni od otrzymania decyzji. W takiej sytuacji zaleca się konsultację z prawnikiem. Jeżeli odwołanie nie przyniesie oczekiwanego rezultatu, kancelaria prawna pomoże w złożeniu skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Profesjonalna pomoc jest niezbędna, gdy następnie zachodzi potrzeba złożenia skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego (procedura podlega przymusowi radcowsko-adwokackiemu). 

W przypadku wywłaszczeń nagminnie zdarza się, że odszkodowanie pomimo upływu ustawowych terminów pozostaje nieustalone. Wówczas składane jest ponaglenie. Jeśli ono nie pomoże, to w zależności od sytuacji składana jest skarga na przewlekłość postępowania lub skarga na bezczynność organu.