Najem krótkoterminowy mieszkania. Co musisz wiedzieć przed rozpoczęciem działalności?

W ostatnich latach najem krótkoterminowy zyskał ogromną popularność, szczególnie w dużych miastach, atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach oraz wśród właścicieli mieszkań, którzy chcą maksymalizować swoje zyski. Jednak zanim zdecydujesz się udostępnić swoje lokum na doby, warto poznać aktualne przepisy, obowiązki właściciela oraz potencjalne ryzyka. Poniżej przedstawiamy rzetelne i konkretne informacje, które pomogą Ci zrozumieć, na czym dokładnie polega najem krótkoterminowy i jak się do niego przygotować.

Czym jest najem krótkoterminowy? 

Najem krótkoterminowy to forma wynajmu nieruchomości, najczęściej mieszkań lub domów, na okres nieprzekraczający kilku tygodni. W praktyce oznacza to udostępnianie lokalu turystom, osobom podróżującym służbowo lub innym gościom, którzy szukają alternatywy dla hoteli. W odróżnieniu od klasycznego najmu długoterminowego, najem krótkoterminowy opiera się raczej na modelu usługowym, zbliżonym do działalności hotelowej. Właśnie dlatego z punktu widzenia prawa może on podlegać zupełnie innym regulacjom. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej szczegółów, sprawdź źródło informacji.

Najem lokalu krótkoterminowy a działalność gospodarcza

Jednym z najważniejszych aspektów najmu krótkoterminowego jest rozróżnienie, czy prowadzimy go jako osoba prywatna, czy w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jeżeli najem ma charakter powtarzalny, nastawiony na zysk i prowadzony w sposób zorganizowany (np. z udziałem firm zarządzających wynajmem, serwisem sprzątającym, regularną obecnością na platformach rezerwacyjnych), może zostać uznany przez urząd skarbowy za działalność gospodarczą.

Co istotne, prowadzenie najmu krótkoterminowego bez zarejestrowania działalności, mimo że spełnia jej znamiona, może skutkować poważnymi konsekwencjami podatkowymi. 

Obowiązki właściciela mieszkania

Właściciel, który decyduje się na prowadzenie najmu krótkoterminowego, powinien mieć świadomość, że wiąże się to z licznymi obowiązkami nie tylko wobec samych gości korzystających z lokalu, ale również względem instytucji publicznych, takich jak urzędy skarbowe, a także wobec sąsiadów oraz wspólnoty mieszkaniowej, z którymi dzieli przestrzeń budynku.

1. Zgłoszenie działalności

Jeżeli najem spełnia przesłanki działalności gospodarczej, należy zarejestrować ją w CEIDG lub KRS. W zależności od skali przedsięwzięcia może być również wymagane zgłoszenie obiektu do ewidencji obiektów noclegowych.

2. Zgłoszenie do urzędu miasta

Niektóre samorządy wprowadzają lokalne regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego np. wymóg uzyskania zezwolenia lub wpisu do lokalnego rejestru. Brak zgłoszenia może skutkować karami administracyjnymi.

3. Przestrzeganie przepisów BHP i przeciwpożarowych

Mieszkanie wynajmowane na doby musi spełniać określone normy bezpieczeństwa, zwłaszcza w przypadku wynajmu kilku pomieszczeń lub całych budynków. Warto zadbać o odpowiednie wyposażenie (czujniki dymu, gaśnice) i dokumentację.

4. Uiszczanie podatków

Najem krótkoterminowy może być opodatkowany na kilka sposobów np. ryczałtem (8,5% do określonej kwoty rocznej), na zasadach ogólnych lub w ramach działalności gospodarczej. Wybór odpowiedniej formy opodatkowania ma kluczowe znaczenie dla rentowności całego przedsięwzięcia.

Najem krótkoterminowy a sąsiedzi i wspólnota mieszkaniowa

Niestety, dynamiczny rozwój rynku najmu krótkoterminowego rodzi także konflikty, głównie na tle zakłócania ciszy nocnej, zmniejszenia bezpieczeństwa w budynku czy niszczenia części wspólnych. Wspólnoty mieszkaniowe coraz częściej próbują ograniczać możliwość prowadzenia najmu na doby w swoich nieruchomościach, powołując się na regulaminy czy uchwały mieszkańców.

Choć orzecznictwo sądowe nie jest jednoznaczne, właściciel musi liczyć się z możliwością interwencji ze strony wspólnoty, a w skrajnych przypadkach, nawet z pozwem o zaniechanie najmu. Kluczowa jest tu komunikacja i przestrzeganie regulaminu budynku.

Ubezpieczenie, wyposażenie i zarządzanie

Aby uniknąć nieprzyjemnych sytuacji, warto wykupić ubezpieczenie OC obejmujące szkody wyrządzone przez gości, a także ubezpieczenie mienia. Dobrą praktyką jest także stworzenie regulaminu najmu, listy wyposażenia oraz stosowanie umów lub regulaminów rezerwacji, nawet przy rezerwacjach dokonywanych przez platformy typu Airbnb czy Booking.

Dla osób, które nie mają czasu lub doświadczenia w samodzielnym zarządzaniu najmem, rozwiązaniem może być skorzystanie z usług firm wyspecjalizowanych w obsłudze mieszkań na doby. Choć wiąże się to z prowizją, pozwala uniknąć wielu problemów formalnych i organizacyjnych.

Podsumowanie

Najem krótkoterminowy to atrakcyjna forma zarabiania na nieruchomości, ale wymaga solidnego przygotowania i znajomości przepisów. Od właściwego rozliczania podatków, przez relacje z sąsiadami, aż po zgodność z lokalnymi przepisami. Każdy z tych elementów może mieć realny wpływ na legalność i opłacalność najmu. Jeśli planujesz rozpocząć taką działalność, sięgnij po sprawdzone źródła wiedzy np. rzetelny poradnik na stronie wnioskionline.pl, który pomoże Ci uniknąć kosztownych błędów już na starcie.